過去の居住者の自殺と建物の瑕疵

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売買に関する瑕疵担保責任の規定(民法五七〇条)は、賃貸借にも準用されます(同法五五九条)。建物に物理的な欠陥がある場合と異なり、居住者の自殺のように建物にまつわる嫌悪すべき事情がある場合に、これをもって直ちに当該建物についての瑕疵と言えるかどうかは微妙な問題です。
これについて、大阪高判昭和三七・六・二一は、売買の事例についてですが、「家屋としての通常有すべき「住み心地のよさ」を欠くときもまた、家屋の有体的欠陥の一種としての瑕疵と解するに妨げない」とし、それが建物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景など客観的な事情に属しない事由に原因するときは、「単に買主において右事由の存する家屋の居住を好まぬというだけでは足らず、さらに進んで、それが、通常一般人において右事由があれば「住み心地のよさ」を欠くと感ずることに合理性があると判断される程度にいたったものであることを必要とする」としており、賃貸の場合も右裁判例とほぼ同様に考えてよいかと思います。

家模型

具体的には、自殺が発生した時期、態様、場所、死者の数、その後の居住者の有無、近隣での周知性の高低、等々の事情を総合的に考慮して判断することになります。
前記大阪高判は、死後七年経過していること、自殺のあった座敷蔵がすでに取り除かれて存在しなかったことなどの事情を理由として、瑕疵にはあたらないとしていますが、死後六年の事案で瑕疵と認められたものもあり(横浜地判平成元・九・七判時二二五二号二一六頁)、一〇年程度までであればその他の事情と合わせて瑕疵と認定されうる可能性があると思われます。
本問では、事件後まだ三年しか経っていないこと、自殺のあった場所が通常生活すべきリビングルームであることなどからすると瑕疵と言ってよいでしょう。したがって、隠れた瑕疵、すなわち、知らなかったことについて過失がなかったと認められ、かつ居住の目的を果たせない場合には、瑕疵担保責任に基づいて賃貸借契約を解除できます。


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