賃貸人の当該事実を賃借人に告知する義務

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賃貸人は自殺があったことを賃借人(予定者)にあらかじめ告知すべき義務があるでしょうか。およそ契約関係に入る当事者は、相手方に不測の損害を及ぼさないよう、信義に従い誠実に行動すべき義務を負います(民法一条二項)。賃貸借契約の場合は、賃借人に継続的に使用収益させることが契約の本旨ですから、瑕疵の程度により賃借人の使用収益が十分になされない可能性がある場合には、賃貸人はあらかじめその事情を告知すべき信義則上の義務を負うものと解されます。

裁判例でも、駐車場として賃貸した土地が、雨が降ると地盤が水を含んだ状態となり、駐車車輛が自力で脱出することができなくなる事態が発生するようになったという事案で、賃貸人の告知義務違反を認めたものがあります(東京地判平成五・一〇・一判時一四九七号八二頁)。
本問では、家主は破格の安値で買い取ったということですから、当然に自殺のあったことを知っていたと思われます。それにもかかわらずその事実を告知しなかったのは、告知義務に違反し、これを理由に解除できる可能性があります。

駐車場

<仲介業者の賃借人に対する告知義務>
宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法(宅建業法)三五条一項の規定により、宅地建物の売買・貸借の当事者に対して重要事項の説明をする義務を負っています。法律には説明すべき事項が列挙されていますが、法文上も「少なくとも」と規定されていることから明らかなとおり、説明義務の範囲は列挙事由に限られるものではなく、当事者にとって重要な事項は全部説明しなければならないと解されています。

宅建業法の規定は公法上の規制であり、それに違反することが直ちに私法上の不法行為に該当するとはされていません。しかし、仲介業者と依頼者の法律関係は、準委任(民法六五六条)にあたるとするのが通説ですから、依頼者に対して善管注意義務(同法六四四条)を負うことになります。
したがって、その内容として、依頼者が不測の損害を被ることのないよう、十分な説明をすべき義務があるものと考えられます。右の宅建業法の規定は、善管注意義務(告知義務)の内容を判断するうえで一つの重要な基準となるものです。


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