告知する義務を負う事実の内容

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本間の場合は過去に何度か浸水したことがあるというのですから、今回の浸水はきわめて特殊な事故ではなく、物件の立地条件に起因する瑕疵にあたると考えられます。
しかも、同様の浸水が起きれば、居住者の所有財産に被害が及ぶことは容易に予見されますので、賃借人が意思決定をなすうえで重要な瑕疵であるといえます。
このような事実は、仲介業者の善管注意義務の内容として、依頼者に対して告知すべき事実にあたると考えられます。他方で、当該物件に浸水の事実があったか否かは、物件の外見からだけでは明らかとはいえません。
仲介業者は告知義務を負う事項については基本的に調査義務も負うものと解されますが、物件に関して過去に生じた事実については、仲介業者として容易に知り得ない場合があり得ます。

対談

したがって、すべての場合において告知義務違反の責任を問うことは困難と言わざるを得ず、仲介業者が知っていたか、あるいは少し注意を払えば容易に知り得た場合(たとえば、仲介業者の店舗が近隣にある場合、その地域全体が浸水多発地域である場合など)にのみ責任を問うことが可能になります。

<賃貸人の告知義務との関係>
賃貸人にも告知義務違反がある場合、仲介業者の告知義務違反との関係は、共同不法行為となり、不真正連帯債務になると考えられます。(参考裁判例)東京地判平成五・一〇・一判時一四九七号八二頁〈参考文献〉社団法人宮城県宅地建物取引業協会「不動産取引相談事例集」、不動産適正取引推進機構「不動産取引紛争事例集」、同「宅地・建物取引の判例」、同「不動産取引紛争事例集第三集」。


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