賃貸人の鍵の交換義務について

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<家主の鍵の交換義務>
それでは、賃貸人はアパートを賃貸するにあたり、必ず鍵を交換すべき義務を負うのでしょうか。前記のとおり、賃貸人には「第三者が容易に侵入できない物件」を賃貸すべき義務があるものと解した場合、仮に賃貸人において、前賃借人に対し合鍵のすべてについて返還請求し、回収していたと思っていたのに、当該賃借人が未だ合鍵の一部を返還せず、これを利用して新賃借人に損害を与えた場合には、右義務に反したことになり、生じた損害を賠償すべき義務を負うことになるものと考えることもできます。

家模型

前賃借人が合鍵を隠し持っているか否かは賃貸人には調査しきれない以上、賃貸人としては、右義務を尽くすためには、賃借人が代わる度ごとに鍵を交換しなければならないことになるのでないでしょうか。
以上について、民法六〇一条より、賃貸人には「入居者が平穏に生活できるような住宅を提供する義務がある」として、「入居者が安易に合鍵を作成することができる現在においては、入居者の退去に伴う鍵の交換は、賃貸人の借家経営上必須の要件」と言え、賃貸人に責任を問う余地があるとする見解もあります(社団法人宮城県宅地建物取引業協会・不動産取引相談事例集二二五頁)。
この見解からすれば、賃貸人にとっては、「退去に際し、合鍵を含めて一切の鍵の返還を求めただけでは足りない」ことになります(前記例)。見解に立てば、賃貸人は賃借人が代わる度に鍵を交換しなければならず、その費用も賃貸人が負担するのが原則です。したがって、賃貸人としては、鍵の交換費用分を賃料に反映させるなどの工夫が必要となるでしょう。

ただし、実際の契約においては、賃料の価格、賃借目的物の立地条件、賃借目的などの契約の内容によれば賃貸人に鍵の交換まで求めない合意がなされたと解し得る場合もあるでしょう(たとえば、賃料が相対的に安く設定されている場合など)。一般に行われている契約において、入居者が代わるたびの鍵の交換が当然のこととしてなされているとは言えないという現状からすると、鍵の交換義務があるか否かはケースバイケースで考えざるを得ないものと思われます。


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